28.01.2012.

7 советов по эффективной аренде склада.

Склад – это фундамент любого бизнеса, мощное скрытое оружие конкурентоспособного его развития. Скорость доставки товаров, особенности системы хранения и управления складом, качество логистических услуг во многом определяют успешное развитие торгово-производственной компании.
Рынок складской недвижимости в российской действительности переживал разные времена. Нельзя отрицать, что кризис 2008-2009 годов сказывается и на текущей ситуации в сфере аренды производственно-складских помещений.
Тем более при изменившихся условиях перед представителями среднего и крупного бизнеса более остро встают вопросы, касающиеся выбора складских помещений в аренду и качества оказания логистических и складских услуг.
В данной статье мы расскажем, на какие основные моменты следует обратить внимание при выборе аренды склада.

Совет 1. Аренда или покупка?

Несмотря на то, что нашей целью стоит исследование вопросов аренды складского помещения, все же предлагаем оценить возможность покупки складского объекта. Продажей площадей под склады занимаются риелторские компании, и скрывать то, что зачастую предлагаются объекты «вне классификации», не стоит. В случае такой покупки можно получить промышленный объект под склад и не более. Вопросы организации работы склада остаются за рамками.
Конечно, ответ на вопрос: «Покупка или аренда склада?» должен формироваться исходя из стратегии развития компании (как маркетинговой, так и финансовой), есть ли у организации средства, которые можно изъять из оборота, возможно ли предусмотреть кредит. Насколько сопоставимы затраты покупки склада с его отдачей, возникнет ли при реализации бизнес-функций субаренда, рентабельна ли будет данная покупка?
Как правило, покупка несопоставима и проигрывает с арендой площади в уже налаженной системе работы склада, если конечно не покупается склад высокого уровня классификации.
В целом, основываясь на опыте международных компаний, однозначно можно порекомендовать аренду складских помещений у компаний, имеющих достойную репутацию на рынке и опыт оказания соответствующих складских услуг. Опытные девелоперы, учитывая интересы компаний-арендаторов, сосредотачивают площади под аренду складов как в Московской области, так и в столице.
В более экономически развитых странах, уже давно пришли к однозначному выводу: склад, его содержание и обслуживание - это практически новое направление бизнеса, которому нужно уделять внимания не меньше (если не больше) основного направления.
Торгующая организация должна заниматься торговлей и работой со своими контрагентами. Как правило, вся логистика (складская и транспортная) отдана на аутсорсинг.

Совет 2. Виды складов и складских объектов.

При выборе площади под аренду склада следует отдать предпочтении крупной и надежной компании.
- Склады под аренду бывают как универсальные, так и специализированные: распределительной и снабженческой логистики, производственного назначения, готовой продукции, оптовой торговли и др.
- Складские комплексы (СК) состоит из нескольких складов, отличающихся по типам, назначению и размерам, что позволяет разместить различные виды грузов. Сдачу складских помещений в аренду осуществляют как сами арендодатели, так и производители/дистрибьюторы пищевых продуктов, а также компании, имеющую другую товарную специализацию. Для таких складов характерны площадки для обслуживания нескольких грузопотоков (ж/д и авто). На сегодняшний день по причине дефицита подобных комплексов аренда склада данного типа за МКАД или в Москве значительно затруднена (в радиусе 20 км от МКАД).
- Логистический парк проектируется, чтобы обеспечить возможностями для работы одновременно нескольких логистических операторов.
- Индустриальные парки (технопарки) – это большая рационально обустроенная территория с производственными корпусами, со складами и офисными площадями под аренду. В частности, есть индустриальные парки, которые предлагают площади под аренду складов на юге-востоке Москвы и других направлениях.

Совет 3. Классификация складов и складских объектов.

Первоначально классификация складов была разработана агентством недвижимости Knight Frank, ее и берут за основу.
Возможна следующая классификация объектов при аренде складских помещений (от собственника, что лучше, или через посредников): A+, A, B+, B, C и D.
В действительности высоким требованиям данной классификации отвечают только склады от международных компаний-девелоперов.
Аренда склада класса А + и А (либо B+ или B) в связке со складскими услугами ответственного хранения и сервис-пакетом «build-to-suit» освобождает арендатора от многих проблем и позволяет данную часть бизнес-процесса полностью отдать на аутсорсинг логистическому оператору.
Классы А +, А, В, B + всегда предполагают наличие опытных девелопера и оператора, которые возьмут на себя решение вопросов по работе и аренде склада. В Подмосковье, как и в Москве, например, широко представлены склады указанных классов.
Склады категорий C и D имеют значительно меньший список требуемых условий, что не позволяет называть эти помещения настоящими складами.

Совет 4. Поиск компании по оказанию складских услуг и аренды

Найти склад под аренду, можно обратившись в агентство по недвижимости, однако в некоторых случаях это не всегда оправданно. Наиболее рациональной является аренда склада от собственника, которая имеет преимущества по стоимости аренды, пакету предлагаемых услуг, скидок и гибких условий сотрудничества. Сегодня наблюдается тенденция прямых контактов арендодателей и арендаторов, так как аренда склада без посредников всегда сопряжена с выгодой для обеих сторон.
Как правило, при организации склада инвесторы выступают собственниками, получая прибыль от сдачи площадей в аренду. Девелоперы курируют процесс строительства до возведения здания, управляющие компании обслуживают склад.
Снимая склад нельзя забывать, что итоговое звено – это складские операторы и логистические компании, которые покупают или берут в аренду у собственника площади с целью дальнейшей субаренды и предоставления комплекса складских услуг конечным потребителям-клиентам.

Совет 5. Территориальное расположение склада

При выборе склада под аренду очень важно предусмотреть удобство его расположения относительно офиса, учесть удаленность от производственного предприятия. Снимая склад в аренду в непосредственной близости от ключевых объектов, компания-арендатор выигрывает: логистически взвешенное расположение помогает сократить транспортные, временные и сопутствующие расходы.
Удачными можно считать комплексы, имеющие развитые транспортные и подъездные пути – к примеру, аренда складов в Люберцах и прилегающих районах имеет такие преимущества.
Крупные компании предоставляют офисные помещения непосредственно рядом со складом. Арендовать склад в Москве в непосредственной близости от офиса или представительства считается большой удачей. Однако в реальности, как правило, в столице сначала снимают склад, а затем подбирают офисное помещение. Склады А+, A, B+, B предоставляют оснащенные всем необходимым комфортные офисы на складской территории.

Совет 6. Пакеты складских услуг при аренде складского помещения

Качественный и высокотехнологичный пакет услуг включает:
- ответственное хранение (высокая скорость и качество отгрузки/обработки, 100-% ответственность за товар 3-го лица – Хранителя)
- автоматизированную систему управления складом WMS
- наличие страховки, покрывающей все возможные риски частичной либо полной утраты имущества, принадлежащего Поклажедателю
- наличие круглосуточной охраны
- персональный менеджер и сотрудники склада для каждого клиента
- возможность ночной стоянки для автотранспорта на охраняемой территории
- система видеонаблюдения
- наличие достаточного количества доков для приема и отгрузки транспортных средств (не менее 1 дока на 800-1000 м2)
- наличие значительной прилегающей площади для маневра и стоянки автотранспорта.

Услуги базового пакета:
- обработку товаров и грузов (маркировка, упаковка, паллетирование);
- погрузочно-разгрузочные работы;
- отбор, комплектация заказов;
- оформление транспортно-сопроводительной документации, а также отчетов о движении товаров на складе;
- утилизация, уничтожение брака по заявке арендатора;
- компрессирование;
- страхование товара, который хранится на складе;
- предоставление офисных площадей в аренду на территории склада и др.

Совет 7. Арендная ставка или основные моменты формирования стоимости аренды складских помещений.

На сегодняшний день нет единой трактовки понятия арендной ставки и ее составляющих.
Для сегмента складов A+/A за основу берется чистая ставка аренды – triple net, к которой добавляются остальные платежи за услуги по эксплуатации, компенсации налогов и расходов по страхованию, коммунальные услуги и НДС.
В сегменте складов B, С, D, как правило, в арендную ставку включают операционные расходы, причем каких-либо правил нет. Такая система распространена в Московской области при аренде складов.
Общий совет арендатору заключается в том, что при выборе склада необходимо четко понять, какие услуги ему необходимы.

---

25 февраля 2011г.
На вопросы нашего корреспондента отвечает Наталья - ведущий специалист компании «Логистик Парк»

- Выгодно ли пользоваться услугами ответственного хранения склада в отличие от аренды складских помещений?
- Я считаю, что да. Предприятия освобождают себя от необходимости вкладывать свои финансовые средства в строительство собственного склада, в оборудование, в обслуживающий персонал. Кроме того склад ответственного хранения выгодно отличается от аренды складских помещений тем, что при аренде клиент полностью оплачивает стоимость всей арендованной площади склада независимо от того какая её часть фактически используется, а при ответственном хранении оплата вносится только за хранение конкретной продукции. Рано или поздно перед компанией возникает вопрос о дополнительных арендуемых помещениях, и это не всегда удобно. А при ответственном же хранении всегда есть возможность расширения занимаемых площадей, так как подобные варианты обсуждаются с клиентом непосредственно при заключении договора, да и угроза переполнения склада ответственного хранения редко возникает.

- И все же, Наталья, какие преимущества имеет ваш складской комплекс?
- Мы предлагаем офисно-складской терминал склада «В+», который расположен всего в 3 км от МКАД и имеющий удобные подъездные пути и необходимые развязки. Наши складские помещения максимально соответствуют требованиям и нормам ответхранения товаров. У нас всегда исправное разгрузочно-погрузочное оборудование. Имеется надежная круглосуточная охрана. Коллектив опытных специалистов обеспечивающих качественный товарооборот, автоматизированный учёт товара.

- Есть ли какие-то особенности в вашей работе, которые могли бы обеспечить надежность и качественность при хранении?
- У нас существует систематическое проведение инвентаризаций, что позволяет нам исключать пересорт и недостачи при отгрузке товара клиентам. Прием товара осуществляется как паллетированно, так и по упаковкам. Мы учитываем все пожелания своих клиентов. Все наши клиенты могут при желании самостоятельно отслеживать свой груз на всех этапах работы с нами: начиная с момента его поступления на наш склад и заканчивая отгрузкой со склада. Мы гарантируем полную конфиденциальность при работе.

- Какой пакет услуг вы можете на сегодняшний день предложить?
- Хранение товара, погрузочно-разгрузочные работы, комплектация заказов, обработка товара (упаковка, маркировка, стикеровка, паллетирование), утилизация, уничтожение бракованного товара, страхование хранящегося товара, предоставление необходимых отчетов о движении товара на складе. Офисные помещения (телефон, интернет). Мы готовы при наличии потребностей у наших клиентов в услуге по перевозке грузов расширить перечень предлагаемых услуг, разработать технологию, освоить процедуру доставки.

- Какие виды транспорта вы способны принять?
- У нас есть возможность принять любой транспорт, начиная от небольших грузовиков, вроде «Газели» и заканчивая еврофурами-длинномерами. Наши складские площади имеет удобную площадку для маневрирования и разворотов. Это существенно упрощает логистику и значительно экономит время наших клиентов. На территорию подведена ж/д ветка, что упрощает приемку и отправку товара клиента практически в любую точку России.

- Вы работаете с определенным грузом или для Вас это не имеет значения?
- Обладая большим парком погрузочно-разгрузочной техники, мы способны обработать и взять на хранение любой и нестандартный груз - ведь высота наших помещений класса "В+" достигает 12 метров. Наша компания способна оказать клиентам любые виды услуг. Тем более что мы индивидуально работаем с каждым нашим клиентом.

- И что это означает?
- У каждого клиента есть свой индивидуальный менеджер, который полностью занимается всем товарооборотом компании, отслеживает все движение грузов, ведет дополнительный учет остатков на складе и способен ответить на любой вопрос нашего клиента о состоянии его груза.

Интервью провел Н.М. Соловьев.